中古マンション投資はなぜ悪手なのか？メリットデメリットで攻略

これからマンション投資をはじめるあなたに、

不確定要素が多い【中古マンション】はおすすめできません。

初期費用（修繕費・リフォーム費）などの適正相場がわかりますか？

修繕したとして家賃いくらに設定できるかわかりますか？

入居率が読めますか？

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これからマンション投資を始めようと考えている方は、

「中古か新築どちらがいいの？」

と悩む方は多いでしょう。

中古も新築もどちらもメリット・デメリットがあるので、不動産投資を始める前にそれぞれの特徴を把握しておくことでリスクを避けることに繋がります。

そこで、マンションを選ぶなら中古と新築どちらがおすすめなのかについての攻略。

しかし、先に結論を書くと「新築」で投資するべきです。

今回の記事を参考に、中古ではなく、なぜ「新築」なのかを見極めてください！

【中古マンション】を投資するメリット・デメリット

【中古マンション】投資のメリット・デメリットです。

【中古マンション】を投資するメリット2つ

【中古マンション】を投資するメリットは、下記の2つです。

1. 購入価格が安い
2. 利回りが高い

【中古マンション】は安く購入できるので、利回りが高いのがメリットです。

【新築マンション】の利回りの相場は5％前後に対して、

【中古マンション】は7％前後

利回りとは、購入価格に対して得られる利益の割合のこと。

この式における「物件購入価格」が安いから利回りが高くなるのですね。

【中古マンション】を投資するデメリット3つ

【中古マンション】を投資するデメリットは3つです。

1. 修繕費が高い・いくらが相場かわからない
2. 融資が厳しいケースも
3. 入居者が決まりづらい

①修繕費が高い・いくらが相場かわからない

中古物件は、安く購入できたとしても、修繕費の負担が多く収益が低くなるのがデメリットです。

築年数が古いほど設備や建物に経年劣化が進み、修繕にお金がかかってしまいます。

もしも購入後に大規模修繕が必要になり、想定外の出費に生活が圧迫してしまっては本末転倒です。

そのため、購入前に修繕履歴をチェックしておき、購入後にメンテナンスが必要な箇所がないかを確認しておきましょう。

②融資が厳しい場合も

投資初心者のあなたも、融資がないと大変ですよね。

築年数の古いマンションは、金融機関の評価が低いため、融資が受けられない場合もあります。

なぜならば、金融機関が融資の審査をする際に、本人の支払い能力だけでなく、物件の資産価値や収益性から判断するからです。

もしも、何らかの理由でローン返済が難しくなってしまった際に、そのマンションを「担保」として売却します。

そのため、新築のように資産価値が高ければ融資が通りやすいですが、中古は審査に通らないケースもあるので、購入を諦める方も多いです。

また、万が一融資が受けられたとしても、

• まとまった頭金が必要
• 短期間のローン返済=高額

になる場合もあります。

つまり、資金にゆとりがある方でないと、返済が難しくなる恐れがあります。

自己資金を考慮したうえで検討する必要があります。

③入居者が決まりにくい

【中古マンション】は、入居者が決まりにくい場合があります。

なぜならば、築年数が古い物件は設備が古かったり、老朽化が進んでいる場合が多いため、新しい物件の方が快適に生活できるからです。

そのため、築15年以上の古い物件は、入居者にいい条件に感じてもらうために、家賃を下げたりリフォームをするなど、見直す必要があります。

そのため、収益が少なくなることも考慮する必要があります。

【新築マンション】を投資するメリット・デメリット

マンション投資は【新築マンション】を選ぶべきです。

ではなぜ【新築マンション】を選ばなくてはいけないのか？

メリット・デメリットを比較してみます。

【新築マンション】を投資するメリット3つ

【新築マンション】を投資する際のメリットは、下記の3つです。

1. 中古物件よりも融資の審査が通りやすい
2. 瑕疵担保責任が10年間も保障される
3. 入居者が決まりやすい

①中古物件よりも融資の審査が通りやすい

【新築マンション】は、中古よりも融資の審査が通りやすいです。

融資を組む際には、物件の資産価値を考慮したうえで審査します。

つまり、【新築マンション】は、資産価値が高く、長期にわたり収益を上げる可能性が高いとみなされるので、融資が通りやすいのです。

ですから、まとまった頭金が必要な中古物件とは異なり、新築は少額で始められるため、返済リスクが少ないのがメリットです。

②瑕疵担保責任が10年間も適用される

【新築マンション】は、瑕疵担保責任が10年間保障されます。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、売買契約の目的物(購入したもの＝戸建住宅やマンションなど)に、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。売り主は、善意無過失であるのに生じてしまったものとも言えます。

「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです

出典：一般財団法人 住宅金融普及協会　https://www.sumai-info.com/information/follow_up9.html

物件を購入する前に、雨漏りや水漏れなど確認が難しい不具合もあるでしょう。

そこで、隠れた不具合を保障するのが「瑕疵担保責任」です。

一定の期間内に発生した不具合であれば、前の所有者の負担で修繕ができるというもの。

ただし、新築と中古により保障期間が異なります。

引き渡しから

• 中古：引き渡しから2年以上（売主が不動産会社ではない場合、2~3ヶ月に設定されるのが基本）
• 新築：引き渡しから10年間

新築は長期間の保障が受けられるので、購入するうえで安心できます。

③入居者が決まりやすい

【新築マンション】は、入居者が決まりやすいのが魅力です。

日本人は特に新しい物件を好む傾向があるので、基本的には多少家賃が高くてもすぐに入居者が決まります。

もし退去者が出たとしても、築5年くらいは設備も新しいので、家賃を下げなくても次の入居者が決まりやすい。

さらに、高い家賃のまま継続して住んでもらうことができれば、高い収益を上げられる可能性も高くなります。

④節税対策になる

【新築マンション】は、【中古マンション】よりも節税効果が高いです。

不動産投資をすると、収入だけでなく経費がかかる不動産投資は、減価償却などの経費が発生します。

減価償却とは、不動産の経費が収入よりも上回り、所得がマイナスになってしまった場合に、給与所得から赤字となった金額が減額される仕組みです。

つまり、【中古マンション】よりも【新築マンション】の方が、減価償却費が大きいため、給与所得からマイナスとなった金額が減額され、節税することができます。

【新築マンション】を投資するデメリット2つ

新築のデメリットは2つです。

1. 購入価格が割高
2. 購入後に物件の価値が下がる

新築は中古より当然購入価格が高く、購入直後に物件の価値が下がります。

なぜならば、新築物件は、物件本来の価格に広告費や不動産開発業者の利益が上乗せされているからです。

そのため、購入して1年以内に売却したとしても、約1割ほどの価値が下がってしまうので、購入価格で売ることは難しいです。

もしも売却を考えて購入する場合は、購入当時よりも売却価格が安くなってしまうことを考慮しておきましょう。

だから初心者は、絶対【新築マンション】

繰り返しで釈迦に説法になってきたかもしれませんが、

マンション投資におすすめなのは【新築マンション】です。

不動産投資の初心者の【中古マンション投資】は悪手です。

対して【新築マンション】は、販売価格は割高ですが、

• スタートの修繕費がなし
• 入居者が決まりやすい
• 投資開始から家賃収入の予想ができる

ので新築は不確定要素が小さいのです。

これらの理由で、初心者は【新築マンション】をやるべきです。

ただし、いきなり【新築マンション】を購入して失敗を避けるためにも、まずはノウハウのある不動産会社に相談することがおすすめです。

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