新築区分マンション投資の「節税効果の仕組み」恩恵を受けやすい人と5つのリスク

「ワンルームマンション投資に興味があるけど、詳しい節税効果が知りたい」

「節税目的で不動産投資するのは、やめたほうがいいと聞いたけど本当？」

不動産投資は、資産形成や収益の増大を目的とした投資手段の一つですが、その中でも新築区分マンション投資には節税効果があります。

新築物件は、減価償却費や相続税対策など、多くの節税効果があります。

ここでは、新築区分マンション投資における節税効果について詳しく解説します。

減価償却費の償却資産化

新築区分マンションを投資用不動産として購入した場合、建物の減価償却費を償却資産として資産計上することができます。

減価償却費は、年間の家賃収入などに対して控除することができ、税金の負担を軽減することができます。

具体例を示します。

例えば、3000万円の新築区分マンションを購入し、そのうち建物の価値が2000万円と評価されたとします。この場合、建物については耐用年数が47年とされているため、年間の減価償却費は約42万円（2000万円 ÷ 47年）になります。

これにより、年間の家賃収入が100万円だった場合、減価償却費を控除することによって、税金の課税対象額は58万円となります（100万円 – 42万円）。

また、減価償却費の控除によって、税金の負担を軽減するだけでなく、実際には建物の価値が下がっているにもかかわらず、減価償却費を計上することで税務上の償却費を認められるため、節税効果があります。

財産の評価額を下げられるから相続税の対策になる

不動産投資が相続税対策になる理由は、現金を不動産に投資することによって、財産としての評価額が下がり、相続税負担を軽減できる可能性がある点にあります。

例えば、Aさんが現金1,000万円を相続税の対策として、現金のまま持ち続ける場合と、不動産投資に回す場合の2つのケースを考えてみましょう。

現金を持ち続ける場合、相続時の財産として評価されます。一方、不動産投資を行った場合、不動産投資に使用した現金が財産として評価されます。つまり、不動産投資によって相続税負担を減らすことができます。

また、不動産投資は長期的な資産形成につながることから、相続税の対策としてだけでなく、将来的な資産形成の面でもメリットがあるとされています。ただし、不動産投資にはリスクがあるため、投資前には十分な情報収集や投資リスクの把握が必要です。

節税目的マンション経営での注意すべき5つのリスク

マンション経営において、節税を目的として行う場合、以下のような5つのリスクが考えられます。

マンション投資での節税に特に向いている人

マンション投資の節税効果は誰でも受けられます。

その中でもマンション投資での特に節税に向いている人としては、以下のような方が挙げられます。

①高所得者

高額な所得税を支払っている人は、不動産投資による節税効果が大きくなります。

課税所得が900万円以上の人は向いています。

課税所得が900万円以上の人が不動産投資で節税することができる理由は、所得税・住民税率と譲渡税率の差が大きいためです。

一方で、課税所得が900万円以下の人が不動産投資で節税することはおすすめできません。なぜなら、所得税・住民税率と譲渡税率の差が小さく、実際に減らせる税金額も小さいため、不動産投資をするリスクに対しリターンが小さすぎるからです。

年収900万円以下の人が不動産投資で節税をする場合は、青色申告で最大65万円の特別控除を受けることができます。ただし、物件の収益性を重視することが大切です。

②起業家

自営業者や起業家の場合、不動産投資による節税効果が大きい場合があります。また、自営業者などは自宅を事務所として利用することができるため、不動産投資によって事務所を購入することで節税効果を得ることができます。

不動産投資での節税には、所得税率・住民税率と譲渡税率の差異を利用する方法があり、この税率差が大きければ大きいほど節税効果が高まる。マンション物件を投資することで、減価償却費を大きく取ることができ、不動産所得に会計上の赤字をつくり、給与所得と相殺して所得を圧縮できるため、節税効果が高くなる。

ただし、節税効果に関しては、個人の所得状況や投資方法などによって異なるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

また、不動産投資はリスクもあるため、投資前には十分なリサーチを行い、リスクを把握した上で投資をするようにしましょう。