脱空室！新築マンション投資「サブリース」の重要性。初心者向けに解説

「将来の生活に備えて、不動産投資を始めてみたい」

「初めてのマンション投資、空き室になったらどうしよう、、、」

マンション投資をする上で、サブリースという言葉を聞いたことがあるでしょうか。

サブリースは、新築マンション投資においてよく用いられる契約形態のひとつで、一般的には不動産投資家が新築マンションを取得した後、賃貸管理会社に賃借人を紹介し、管理会社が賃貸借契約を結び、その賃料収入を投資家に分配することを指します。

サブリースは、物件を直接購入し、自己管理する「セルフリース」と異なり、管理会社に全てを任せてしまうため、比較的手軽に投資ができるというメリットがあります。また、築浅の新築物件であれば、入居率が高く、家賃相場が比較的安定しているため、リスクが低いとされています。

しかし一方で、サブリースにはデメリットも存在します。例えば、賃貸管理会社の選定や契約内容の確認が重要であるにもかかわらず、管理会社に全てを任せてしまうため、投資家自身が確認不足やトラブルに気づかない場合があることや、管理会社が受け取る手数料が高いことが挙げられます。

今後ますます需要が高まると予想されるサブリースですが、そのメリット・デメリットを正しく理解した上で投資判断をすることが大切です。

本記事では、サブリースの基本やそのメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

マンション投資におけるサブリースの基本

マンション投資におけるサブリースとは、建設業者や不動産会社が所有する新築マンションの一室を、投資家が借り上げ、運用会社に委託して家賃収入を得る仕組みです。

しかし、サブリースにはいくつかの注意点もあります。まず、投資家は建設業者や不動産会社と直接契約することになります。そのため、借り上げた物件が運用会社によって適切に管理されていなかった場合、投資家が直接その責任を負うことになる点があります。

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また、サブリースは基本的に長期的な契約となります。そのため、契約期間中に市況が悪化した場合、家賃相場よりも高い家賃設定になっている可能性があり、入居者が減って空室が発生するリスクがある点も考慮する必要があります。

さらに、サブリースを行う際には、運用会社が信頼できるかどうかを調べることが重要です。運用会社が倒産した場合、投資家は家賃収入を得られなくなるリスクがあります。

以上の点を踏まえると、サブリースは初心者にとっても投資しやすく、手軽に家賃収入を得ることができる方法です。しかし、投資に際しては慎重に調査し、運用会社の信頼性を確認することが重要です。また、長期の契約であるため、リスクを十分に理解し、適切にリスク管理を行うことが求められます。

マンション投資におけるサブリースのメリット

マンション投資において、サブリースは一般的な賃貸物件とは異なる運用方法ですが、その利点も多くあります。

以下に、マンション投資におけるサブリースのメリットをいくつか紹介します。

1. 安定した収入が得られる

サブリースによるマンション投資では、家賃収入が安定します。リース契約に基づき、長期間にわたって家賃が支払われるため、空室期間による収入の途絶える心配がありません。また、サブリース契約は、通常の賃貸契約よりも長期的なものが多く、安定したキャッシュフローを得ることができます。

2. 利回りが高くなる可能性がある

サブリースは、一般的な賃貸物件に比べて、家賃収入が高くなる可能性があります。なぜなら、サブリース契約は、一定期間内にある程度の家賃収入を保証することができるため、それに見合う家賃設定ができるからです。また、物件を運営する業者との契約によっては、物件の管理費や修繕費が含まれる場合があるため、家賃収入による利回りが高くなる可能性があります。

3. 管理の負担を軽減できる

サブリース契約によって、物件の運営管理を任せることができます。たとえば、管理会社がリース契約を結ぶための物件探しから、テナント募集、管理、修繕などを行ってくれる場合があります。自己管理に比べて手間が省ける上に、プロの業者に任せることでトラブルも減少し、オーナーの負担軽減につながります。

マンション投資におけるサブリースのデメリット

マンション投資において、サブリース契約を結ぶ際には、以下のようなデメリットも存在します。

1. 空室リスクが負担 サブリース契約を結ぶ場合、空室が発生した場合でも家賃が保証されるため、不動産投資初心者には安心感があります。しかし、サブリース契約においては、空室期間中の家賃を投資家自身で負担しなければならず、収益に影響を及ぼす可能性があります。
2. 契約期間中に家賃が変動することがある サブリース契約では、入居者との契約期間中に家賃が変動することがあります。そのため、投資家が予想していたよりも家賃収入が減少する可能性があります。
3. 建物や部屋の管理に関わる責任が投資家にある サブリース契約においては、物件の管理についての責任が投資家にあるため、投資家が契約書に定められた規則を守る必要があります。また、入居者とのトラブルや不具合が発生した場合には、解決する責任も投資家にあるため、専門的な知識や経験が必要となります。
4. 契約解除が難しい サブリース契約では、通常の賃貸契約と異なり、契約期間が長いことが多いため、解除することが難しいことがあります。また、入居者側からの解約希望があった場合でも、解約には双方の合意が必要であり、解約するための手続きが煩雑なこともあります。
5. 長期間の契約による投資家の選択肢の制限 サブリース契約には、長期間の契約が多いため、将来的に物件を売却することが難しくなる可能性があります。また、将来的な事情により、家賃収入が必要なくなった場合には、そのまま契約を継続することができないため、投資家の選択肢が制限されることがあります。

サブリース会社を選びで気おつけること

サブリース会社を選ぶ際には、以下の点に気をつけることが重要です。

1. 実績と信頼性：過去にどのような実績があるのか、どの程度の信頼性があるのかを確認しましょう。
   サブリースは、将来的な賃料収入を前提にした投資ですので、適切なサブリース会社を選ぶことが非常に重要です。サブリース会社の実績や信頼性を確認することで、安定的な賃料収入を期待できるかどうかを判断することができます。まず、実績については、サブリース会社が運営する物件の数や長期間にわたって運営を続けているかどうかを確認しましょう。運営期間が短い場合は、投資家にとって不安定な状況になり得ます。また、運営している物件数が多ければ、運営実績を総合的に判断することができます。信頼性については、サブリース会社の運営方針や財務状況を調べることが大切です。財務状況が安定しているかどうかや、返済能力があるかどうかを確認しましょう。

   また、運営方針が適切かどうかも重要です。投資家にとってリスクを最小限に抑えるための方針が策定されているかどうかを確認しましょう。以上のように、サブリース会社の実績や信頼性を確認することで、安定的な賃料収入を期待できるかどうかを判断することができます。投資家は、自分自身が投資する物件を慎重に選び、リスクを最小限に抑えることが大切です。

2. 賃料保証や空室保証の内容：サブリース会社によっては、賃料保証や空室保証を設けている場合があります。その場合、その内容をよく確認しておくことが大切です。また、保証がある場合でも、それが長期にわたる場合には注意が必要です。
3. 管理サポートの充実度：管理サポートには、入居者募集や管理、修繕、リフォーム、解約時の手続きなど、さまざまな面があります。サブリース会社の管理サポートが充実しているかどうかを確認し、問題があった場合に迅速に対応できる体制が整っているかどうかも重要なポイントです。
4. 契約の明確さ：サブリース契約書は、細かな条項が盛り込まれていることがあります。契約書の内容をよく確認し、不明点があれば遠慮せずに質問することが大切です。また、重要な条件については、口頭での確認や確認書面の交付を求めることもできます。
5. コミュニケーションのスムーズさ：サブリース契約は、長期的な取引になることが多いため、コミュニケーションがスムーズであることも重要です。相手の担当者とのコミュニケーションが円滑に行えるかどうか、また、トラブルがあった場合に迅速に対応してもらえるかどうかも確認しておきましょう。

サブリースでよくあるQ&A

よく質問されるサブリースに関するQ&Aです。

Q: サブリースって何ですか？ A: サブリースとは、オーナーが所有する不動産物件を、専門のサブリース会社が借り上げ、運営・管理・入居者募集などの一連の業務を代行する契約形態のことです。

Q: サブリース契約を結ぶ際に必要なものは何ですか？ A: サブリース契約を結ぶ際には、不動産物件の所有権や物件情報、賃貸条件、入居者の管理などの詳細な内容が記載された契約書が必要です。

Q: サブリース契約の期間はどのくらいですか？ A: サブリース契約の期間は、契約するサブリース会社や物件によって異なりますが、通常は3年以上が一般的です。

Q: サブリース契約を解除したい場合、どのような手続きが必要ですか？ A: サブリース契約を解除する場合、契約書に定められた解約条項に従って手続きを行う必要があります。具体的には、解約の意思をサブリース会社に伝え、指定された期間や手数料などを支払う必要があります。

まとめ

サブリース契約は空室リスクを回避できる安心の仕組みですが、物件を購入する際には、賃料相場を知らずに決断することは避けるべきです。

最新の賃料動向を確認し、それを踏まえて意思決定を行う必要があります。

首都圏の2018年上期における賃料は、増加傾向にありますが、18.2％の物件は賃料が下落しており、どの物件がどのような要因で賃料下落の恐れがあるのか確認することが大切です。

また、提案された物件の空室リスクを見積もることも重要です。